Quy trình xây nhà 4 bước theo kinh nghiệm

Xây nhà là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự đầu tư lớn về thời gian, công sức và tài chính. Để quá trình diễn ra suôn sẻ và đạt được kết quả như mong đợi, việc nắm vững quy trình xây nhà là vô cùng quan trọng. Dựa vào những tài liệu của chuyên ngành Kiến trúc & Quy hoạch, RoyHouse đem tới cho bạn 5 bước quy trình xây nhà dựa theo kinh nghiệm thực tế của người Việt, mời bạn tham khảo và học hỏi:

Bước 1 quy trình xây nhà: Công tác chuẩn bị

1. Xác định các hình dung ban đầu

Để xây dựng một ngôi nhà, chủ nhà phải xác định các hình dung ban đầu về ngôi nhà dựa trên các nhu cầu hiện tại và dự báo tương lai của gia đình, các cơ sở văn hóa và quan điểm sống, các yếu tố tâm lý và tâm linh…

Những xác định này sẽ là cơ sở để gia chủ ra “đề bài” hay “nhiệm vụ thiết kế” (chủ yếu về mặt công năng, diên tích, vị trí…) cho nhà thiết kế

1.1 Xác định nhu cầu: Hãy rà soát lại nhu cầu của bạn và gia đình trong hiện tại và tương lai về các vấn đề sau:

• Số người, độ tuổi và thời gian lưu trú trong gia đình
• Mục đích sử dụng: chỉ để ở, cho thuê, kinh doanh hay để bán?

• Xác định quy mô xây dựng: số tầng, số phòng, có hầm hay không, diện tích xây dựng dự kiến…
• Xác định nhu cầu xây dựng: hình dung về không gian sống, các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân và gia đình. Tham khảo đầy đủ bài viết phân tích về Không gian kiến trúc TẠI ĐÂY 
• Các tiện ích khác: các tiện ích hiện đại áp dụng cho căn nhà là gì? Điện mặt trời, năng lượng mặt trời, thang máy, điện thông minh, hệ thống lọc không khí, lọc nước, điều hòa trung tâm…?

• Phong cách căn nhà mong muốn: tham khảo một vài dạng hình thức kiến trúc cơ bản như cổ điển, hiện đại, truyền thống, đông dương…

1.2 Lập kế hoạch tài chính: Bạn cần chuẩn bị kỹ và phân bổ tài chính cho hợp lý, tránh tình trạng đầu voi đuôi chuột do không lường trước được toàn bộ bức tranh tài chính, dẫn đến tình trạng càng về cuối càng căng thẳng và mệt mỏi. Đây cũng là thực tế thường gặp ở đại đa số gia đình khi xây nhà theo cách “áng chừng”, làm tới đâu tính tới đó, hoặc kế hoạch tài chính không tính đến phát sinh, hoặc không phân bổ tài chính vào đúng các hạng mục cần thiết mà mua sắm lan man…

Sau đây là những khoản tiền mà bạn cần lên kế hoạch phân bổ để dự tính cho việc xây nhà:

• Chi phí xin cấp phép xây dựng
• Chi phí thuê thiết kế
• Chi phí thuê thầy phong thủy
• Chi phí tháo dỡ
• Chi phí nhờ/thuê người giám sát công trình
• Chi phí ép cọc
• Chi phí khảo sát địa chất (với một số trường hợp địa chất phức tạp)
• Chi phí thi công phần thô và hoàn thiện căn nhà
• Chi phí vật tư
• Chi phí lắp đặt nội thất
• Chi phí mua trang thiết bị
• Chi phí sắm đồ trang trí, cây xanh, làm cảnh quan khác…
• Chi phí vệ sinh công nghiệp
• Chi phí ăn uống, cúng, các công việc tâm linh…
• Chi phí dự phòng phát sinh

Trên đây là các chi phí phổ biến. RoyHouse có hỗ trợ khách hàng lập khái toán sơ bộ các hạng mục chi phí mà khách hàng cần chuẩn bị trước khi xây dựng. Mọi chi tiết bạn có thể Inbox cho RoyHouse thông qua Zalo 0866.124.666/0813.124.666 hoặc Fanpage: Kiến Trúc RoyHouse/ Thiết kế nhà đẹp Phú Thọ

2. Tìm hiểu các thủ tục pháp lý

Nắm rõ các thông tin trên sổ bìa đỏ của bạn, thông tin quy hoạch của địa phương và chuẩn bị các thủ tục pháp lý kỹ lưỡng sẽ giúp bạn tránh khỏi những rắc rối không đáng có trong quá trình xin phép xây dựng, quá trình làm việc với thanh tra xây dựng sau này.

Duới đây là những thông tin pháp lý cơ bản:

• Thổ cư: Chúng ta chỉ được phép xây dựng trên diện tích đất thổ cư như trong sổ bìa đỏ quy định.
• Diện tích chiếm đất: Còn gọi là diện tích giọt gianh, chính là hình chiếu bằng từ trên xuống dưới của công trình.
• Mật độ xây dựng: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích ô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như bể bơi, bãi đỗ xe, tiểu cảnh..)

Ví dụ: Bạn có ô đất 100m2, mật độ xây dựng cho phép là 80% thì bạn phải thiết kế và xây dựng sao cho diện tích của công trình ≤ 80m2

• Hệ số sử dụng đất: Là tỷ lệ tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (không bao gồm diện tích mái) trên tổng diện tích ô đất. Hệ số sử dụng đất ràng buộc chủ nhà không xây số tầng quá nhiều so với tỷ lệ cho phép để đảm bảo tính hài hòa chung của quy hoạch
• Chỉ giới đường đỏ: Là ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác…
• Lộ giới: Là khoảng cách từ chỉ giới đường đỏ bên này đến chỉ giới đường đỏ bên kia đường, hoặc dễ hiểu hơn là chiều rộng của con đường tính cả vỉa hè
• Chỉ giới xây dựng: Là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất
• Khoảng lùi: Là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
• Độ vươn ra của thành phần kiến trúc: thường là quy định về ban công hoặc các chi tiết trang trí khác
• Chiều cao công trình được phép xây dựng: được tính từ cao độ mặt đất theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum, mái dốc)
• Số tầng được phép xây dựng. Chiều cao và số tầng cụ thể sẽ được quy định bởi quy hoạch chi tiết tương ứng với từng khu vực..

Để có thể xây dựng một công trình, tùy trường hợp mà bạn bắt buộc phải có giấy cấp phép xây dựng. Do đó bạn cần chủ động tìm hiểu các quy định về quy hoạch của địa phương, nắm được các thông tin quy hoạch để có “đề bài” cho kiến trúc sư, đồng thời lên kế hoạch chuẩn bị các thủ tục đáp ứng yêu cầu pháp lý.

3. Tìm kiếm chuyên gia

Trong xã hội hiện đại, các công việc ngày càng được chuyên môn hóa rất cụ thể. Dù chỉ là xây dựng một ngôi nhà nhưng có rất nhiều bước phức tạp liên quan tới nhiều đơn vị khác nhau, tốn kém nhiều kinh phí. Do đó, bạn cần tìm hiểu kỹ những chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng để công trình đảm bảo mọi yếu tố về công năng, thẩm mỹ, kinh tế, thậm chí là các yếu tố về văn hóa, tín ngưỡng theo nhu cầu.

Bạn có thể sẽ cần đến các chuyên gia trong các lĩnh vực sau:

• Tư vấn thiết kế kiến trúc & nội thất: Đảm nhận toàn bộ công việc thiết kế công trình, phối hợp với các đơn vị khác trong quá trình thi công, tư vấn cho gia chủ toàn bộ các vấn đề liên quan đến việc xây dựng, giám sát tác giả cho công trình, hỗ trợ việc làm hồ sơ cấp phép xây dựng.

• Nhà thầu xây dựng: hay đơn vị thi công, sẽ đảm nhận toàn bộ quá trình xây dựng công trình

• Chuyên gia phong thủy: Tư vấn phong thủy cho ngôi nhà của bạn

• Tư vấn giám sát: Đảm nhận việc giám sát thi công

• Một vài chuyên gia cho các hạng mục đặc biệt khác: chuyên gia sân vườn – hồ cá, bể bơi, chuyên gia ánh sáng…

Trong danh sách trên, chủ nhà cần quan tâm hơn cả đến đơn vị tư vấn thiết kế và nhà thầu xây dựng – đóng vai trò quan trọng nhất.

Tại RoyHouse, chúng tôi có các giải pháp để kết hợp cùng các nhà thầu để đưa ra phương án xây dựng ít tốn kém công sức, đảm bảo tính minh bạch và an toàn nhất cho chủ nhà. Bạn có thể tham khảo các dịch vụ kèm báo giá chi tiết TẠI ĐÂY

Bước 2 quy trình xây nhà: Công tác Thiết kế

Sau khi đã có hình dung sơ bộ và lựa chọn được đơn vị tư vấn thiết kế, bạn sẽ làm việc với Kiến trúc sư. Thông thường, quy trình thiết kế của đơn vị kiến trúc sẽ là:

• Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu sơ bộ của khách hàng thông qua các công cụ online – điện thoại, cũng có thể tới gặp trực tiếp. Từ đây đơn vị Thiết kế sẽ báo giá sơ bộ dựa theo mô tả về nhu cầu của khách hàng.
• Bước 2: Hẹn gặp khảo sát trực tiếp tại ô đất để tư vấn trực tiếp cho khách hàng và đo đạc hiện trạng phục vụ cho việc lên phương án thiết kế
• Bước 3: Ký hợp đồng và đặt cọc
• Bước 4: Lên phương án và trình bày ý tưởng thiết kế mặt bằng công năng. Chỉnh sửa đến khi phù hợp nhất với yêu cầu của chủ nhà.

• Bước 5: Lên phương án và trình bày ý tưởng thiết kế phối cảnh 3D. Tương tự, cũng chỉnh sửa đến khi phù hợp nhất với yêu cầu của chủ nhà.

• Bước 6: Lên thiết kế nội thất căn nhà, sau khi chốt thiết kế nội thất sẽ rà soát lại mặt bằng công năng một lần nữa cho khớp với các yêu cầu nội thất.

• Bước 7: Sau khi chốt được toàn bộ phương án kiến trúc, đơn vị thiết kế sẽ tiến hành triển khai các bản vẽ thi công, bản vẽ kết cấu, điện nước, bóc tách dự toán cho gia chủ nếu có nhu cầu

• Bước 8: Bàn giao hồ sơ thiết kế.

• Bước 9: Sau khi hướng dẫn, bàn giao hồ sơ và thanh lý hợp đồng thiết kế. Đơn vị kiến trúc sẽ tiếp tục theo sát công trình của khách hàng nhằm hỗ trợ giám sát tác giả, tư vấn khách hàng lựa chọn vật liệu, hỗ trợ điều chỉnh thiết kế dựa vào thực tế công trình.

Tham khảo Quy trình Thiết kế kiến trúc của RoyHouse

Bước 3 quy trình xây nhà: Công tác xây dựng

1. Chuẩn bị pháp lý khởi công

Trước khi khởi công xây dựng 03 ngày làm việc, chủ đầu tư phải gửi cho UBND cấp phường, xã nơi xây dựng công trình đầy đủ các giấy tờ pháp lý, cấp phép xây dựng theo yêu cầu.

2. Xác định ranh giới của lô đất xây dựng

Đây là một bước chuẩn bị quan trọng trước khi xây nhà. Với những căn nhà xây dựng trong khu đô thị, xây dựng trên đất hiện hữu thì việc xác định ranh giới đất tương đối đơn giản.

Tuy nhiên, nếu kích thước lô đất thực tế không khớp với kích thước trên giấy phép xây dựng, hoặc không xác định được rõ ranh giới sử dụng đất thì chủ đầu tư phải nhờ cơ quan chức năng xác định và bàn giao mốc xây dựng đầy đủ. Điều này sẽ tránh được kiện tụng với hàng xóm hay rủi ro chồng chéo đất, gây ảnh hưởng đến việc xây dựng cũng như hoàn công sau này.

Đã có nhiều trường hợp định vị và xây dựng nhầm sang ranh giới lô đất khác, hậu quả gia chủ bị ảnh hưởng đến tiền bạc và thời gian để giải quyết tranh chấp pháp lý.

3. Ghi nhận hiện trạng của công trình kế bên lô đất xây dựng

Trước khi khởi công, nhà thầu và chủ đầu tư cần chụp ảnh, quay phim nhằm ghi nhận lại hiện trạng các công trình lân cận, làm cơ sở xử lý trong trường hợp công trình của mình thi công ảnh hưởng đến các công trình đó. Và nhà thầu cần cam kết chịu trách nhiệm trước các hư hại đối với công trình kế bên, hoặc đưa ra các biện pháp xử lý tốt nhất nhằm hạn chế tối đa hư hại.

Lưu ý: Nhà thầu không chịu trách nhiệm ảnh hưởng công trình lân cận về phần phá dỡ, ép cọc nếu đây là phần việc của đơn vị phá dỡ, ép cọc. Trường hợp nhà thầu được giao trọn gói cả 2 phần này thì nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm và giải quyết các vấn đề phát sinh.

4. Động thổ – Khởi công

Dân gian có các quan niệm về 2 ngày lễ quan trọng này khi xây dựng, đó cũng là một phần văn hóa truyền thống Việt Nam. Tuy nhiên, khái niệm về động thổ và khởi công có sự phân biệt khác nhau. Hãy cùng tìm hiểu!

Trong khi động thổ mang ý nghĩa tâm linh thông báo cho thổ địa, thánh thần… về việc xây dựng sẽ diễn ra trên mảnh đất đó, cần được xem tuổi gia chủ, ngày giờ cụ thể, làm lễ cúng bái uy nghiêm, thì khởi công sẽ ít mang nặng vấn đề về tâm linh hơn, mà chỉ đơn giản là buổi ra quân bắt đầu xây dựng.

Lễ động thổ có thể diễn ra trước khi bắt đầu tháo dỡ công trình cũ, tùy vào văn hóa địa phương. Lễ động thổ cũng có thể được tính từ thời điểm đã tháo dỡ công trình cũ xong, chuẩn bị cuốc đất đào móng – ép cọc. Cũng có gia chủ gộp lễ động thổ và lễ khởi công làm một.

5. Chuẩn bị mặt bằng

Thông thường, nhà thầu xây dựng sẽ nhận mặt bằng sạch sẽ (đã được ép cọc nếu có) và tiến hành bắt đầu xây dựng từ đó, tùy theo thỏa thuận, nhà thầu cũng có thể bao trọn gói các công đoạn trước như phá dỡ, dọn dẹp, ép cọc…

Sau khi mặt bằng đã được chuẩn bị sạch sẽ, bằng phẳng, bước tiếp theo là gia cố nền móng tùy theo hiện trạng. Phần này đơn vị thiết kế kiến trúc sẽ đưa ra phương pháp kết cấu gia cố cho gia chủ nhằm đảm bảo an toàn.

Ngoài các công tác kể trên, chủ nhà cần chú ý đến các công tác khác như: đảm bảo cung cấp điện nước đầy đủ cho công trình thi công, lập lán trại để tập kết vật liệu và các công cụ thi công khác, nhà nghỉ, nhà vệ sinh cho thợ tùy theo đàm phán với nhà thầu thi công.

6. Xây dựng phần thô

Sau khi chuẩn bị xong các bước trên, đơn vị thi công sẽ chính thức thực hiện thi công phần thô công trình, quy trình xây nhà cơ bản như sau:

• Thi công phần móng và phần ngầm: Giai đoạn này có thời gian thực hiện khoảng 10-20 ngày tùy phương án móng (móng cọc, móng đơn, móng băng hay móng bè). Cần lưu ý đến việc gia cố vách/hầm nếu có và đảm bảo an toàn cho công trình lân cận, đặc biệt đối với các khu dân cư cũ nát. Bể nước ngầm (nếu có), hố ga cần chống thấm kỹ càng tránh đặt gần nhau ảnh hưởng tới chất lượng nguồn nước. Kiểm tra định vị tim cột chính xác trước khi đổ bê tông.

• Thi công sàn các tầng: Công tác bao gồm gia công và lắp dựng cốt thép, cốp pha dầm cột sàn các tầng, sàn sân thượng và sàn mái. Đổ bê tông các phần kết cấu trên. Sau đó tiến hành gia công cốt thép và đổ bê tông cầu thang.. Ở giai đoạn này cần lưu ý kích thước, số lượng cốt thép, vị trí số lượng dầm thi công đúng theo thiết kế, các vị trí hệ thống ống điện, nước âm chờ phục vụ công tác điện nước sau này, các vị trí sàn âm giật cấp, lưu ý bảo dưỡng bê tông liên tục sau khi đổ… và rất nhiều lưu ý khác mà kỹ thuật hiện trường sẽ giám sát và kiểm tra cho công trình của bạn.

• Công tác xây tường: Gồm xây tường ngăn, lắp dựng khung cửa, lắp đặt hệ thống điện, ống nước, máy lạnh… Trong giai đoạn này cần kiểm tra kích thước và định vị cửa khi thi công, lưu ý thi công lanh tô, kiểm tra độ dày của tường đúng thiết kế, kiểm tra hệ thống điện trên tường…
• Công tác trát tường: Được tiến hành sau khi tường xây xong tối thiểu 2 ngày. Trước khi trát cần đóng lưới chống nứt ở các vị trí tiếp giáp cột và tường, đà và tường hoặc các vị trí tường giao nhau…cả bên trong và ngoài để hạn chế tối thiểu rạn nứt. Hãy kiểm tra đảm bảo xây tường phải thật phẳng vuông góc với nền nhà, trần nhà, vì việc này có thể ảnh hưởng tới thẩm mỹ và việc lắp đặt nội thất sau này.

=> Tại RoyHouse, tất cả các khách hàng trong quá trình thi công đều được Team kiểm tra các hạng mục kết cấu quan trọng và lưu ý cho công tác hoàn thiện, các công tác khác. Tham khảo Quy trình Hỗ trợ thi công của RoyHouse

7. Công tác hoàn thiện

Sau khi xong bước xây trát, chung ta sẽ đến các bước thuộc công tác hoàn thiện như sau:

• Đóng trần thạch cao trang trí
• Chống thấm sàn sân thượng, vệ sinh, mái, ban công
• Lợp mái
• Lát sàn, ốp tường trong nhà. Ốp mặt tiền nếu có
• Lắp đạt cửa, cầu thang, lan can…
• Sơn công trình
• Lắp đặt thiết bị vệ sinh (bồn, nước nóng, máy bơm…)
• Lắp đặt hệ thống điện chiếu sáng, quạt hút, internet, camera..
• Vệ sinh cơ bản công trình trước khi lắp đặt nội thất

Những lưu ý trong giai đoạn này: cần đặt vật tư cho công đoạn hoàn thiện trước khoảng 2-4 tuần để tránh tiến độ chung bị chậm trễ. Chống thấm là một giai đoạn quan trọng cần được tìm hiểu kỹ.

8. Công tác lắp đặt nội thất

Đa phần tất cả các công ty thiết kế hiện nay đều bao gồm trọn gói cả thiết kế kiến trúc lẫn thiết kế nội thất. Nếu có bản vẽ thiết kế nội thất, căn nhà của bạn sẽ được tối ưu không gian sử dụng cũng như đạt đến điểm hoàn thiện thẩm mỹ.

Quá trình gia công nội thất tại xưởng có thể kéo dài từ 30-40 ngày, và lắp đặt từ 15-20 ngày tùy khối lượng thi công

9. Thi công tiểu cảnh, sân vườn, cổng, hàng rào

Đối với những công trình có phần tiểu cảnh sân vườn lớn, hồ nước, hồ cá Koi, cây xanh nhiều và phức tạp thì sẽ được một đơn vị thi công riêng biệt để đảm bảo tính chuyên môn và thẩm mỹ tốt nhất.

Bước 4 quy trình xây nhà: Hoàn thành, nghiệm thu

1. Vệ sinh công trình

• Việc vệ sinh cơ bản công trình để tiến hành lắp đặt nội thất có thể được thực hiện bởi đơn vị thi công chính hoặc đơn vị thi công nội thất sẽ chủ động trong các phần việc của mình.
• Vệ sinh chuyên sâu tổng thể công trình: đây là bước vệ sinh cuối cùng và cực kỳ chuyên sâu để đảm bảo cho công trình sạch sẽ để gia chủ chuẩn bị buớc vào ở. Thông thường quá trình này sẽ được thực hiện bởi đơn vị vệ sinh công nghiệp với các dụng cụ hóa chất tẩy rửa chuyên dụng

2. Nghiệm thu công trình

Nghiệm thu công trình là kiểm định chất lượng của công trình sau khi xây dựng để đưa vào sử dụng, một công trình được coi là đảm bảo chất lượng khi công trình đó được thi công xây dựng theo đúng thiết kế, đúng kỹ thuật và đjat được thẩm mỹ, độ an toàn cho người sử dụng.

Nguyên tắc nghiệm thu:

• Trong quá trình nghiệm thu nếu phát hiện những bộ phận kém chất lượng từ quá trình thi công do lỗi của nhà thầu thi công thì buộc nhà thầu phải khắc phục hậu quả và chịu mọi chi phí sửa chữa và ngược lại, nếu lý do từ phía chủ đầu tư khiến công việc không được nghiệm thu thì chủ đầu tư phải khắc phục hậu quả và đền bù tổn thất cho nhà thầu.
• Thông thường, chủ nhà sẽ không biết được công trình của mình có đảm bảo đủ tiêu chuẩn chất lượng hay không vì thiếu chuyên môn, nên lúc này đơn vị tư vấn giám sát thi công sẽ thực hiện việc nghiệm thu, kiểm tra chất lượng và đánh giá căn nhà.
• Các bên tham gia sẽ căn cứ vào hợp đồng trước đó để xác định mức độ hoàn thành nghĩa vụ các bên thông qua quá trình nghiệm thu, từ đó lập biên bản nghiệm thu và thanh lý hợp đồng

3. Công tác bảo hành, bảo trì cho công trình

Bảo hành là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình sử dụng. Việc bảo hành được hai bên thỏa thuận và thống nhất với nhau tại hợp đồng đã được ký kết từ đầu.

Đối với các công ty thi công uy tín thì thường chi phí giữ lại để bảo hành sẽ là từ 3-5% trên tổng mức đầu tư và thời gian bảo hành khoảng 8-12 tháng.

Trên đây là quá trình xây nhà cơ bản dựa trên kinh nghiệm, RoyHouse tin rằng mỗi căn nhà sẽ có những điểm khác biệt riêng và để xử lý được các vấn đề chuyên môn, bạn hãy liên hệ và làm việc cùng những đơn vị uy tín, chất lượng trên thị trường.

Inbox cho RoyHouse thông qua Zalo 0866.124.666/0813.124.666 hoặc Fanpage: Kiến Trúc RoyHouse/ Thiết kế nhà đẹp Phú Thọ để biết thêm thông tin chi tiết về các dịch vụ thiết kế của RoyHouse